Paso a paso, cómo reclamar al banco la devolución de los gastos de tu hipoteca

Qué gastos se le pueden reclamar a las entidades bancarias, quién puede hacerlo y cuánto nos van a tener que devolver.

El Tribunal Supremo ha determinado que son las entidades bancarias las que deben abonar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en las escrituras públicas de una hipoteca. Hasta ahora, los clientes de los bancos eran quienes debían pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la constitución de hipotecas, entre otros gastos.

 

Esta sentencia obliga a los bancos a hacerse cargo de este pago y se suma a otros costes que los consumidores pueden reclamar y ganar, por un importe medio de 2.500 euros a devolver de un gasto de tramitación que supone un 80% de la constitución de una hipoteca. Según las organizaciones de consumidores, el número de afectados oscila entre los seis y los ocho millones.

 

¿QUIÉN PUEDE RECLAMAR? Todas las personas y empresas que tengan o hayan tenido un préstamo hipotecario en España pueden reclamar parte de los costes al banco. Tanto si la hipoteca está activa, como si se ha vendido la casa o se han realizado novaciones sobre el préstamo inicial, se pueden reclamar los gastos. Pueden reclamar quienes estén pagando una hipoteca, hayan o no iniciado una reclamación, y los que la hayan amortizado hace, como mucho, cuatro años.

 

¿QUÉ CUANTÍA PODRÍAN DEVOLVER LOS BANCOS? Tomando como ejemplo una hipoteca estándar de 200.000 euros, el usuario que reclame podría conseguir la devolución de unos gastos entre 2.500 y 3.000 euros de media además de los intereses de demora y las costas del proceso.

En concreto, en el caso del AJD, el impuesto oscila entre el 0,5% y el 1,5% --varía por tramos y según la Autonomía-- y este se calcula sobre la responsabilidad hipotecaria, que es superior a la hipoteca en sí ya que suma las costas y diferentes intereses como los moratorios o indemnizatorios.

 

¿CÓMO PUEDE RECLAMARSE? Existen dos posibilidades: una vía rápida para aquellos que pagaran el impuesto de AJD hace menos de cuatro años y la vía más larga para el resto de personas.

Aquellos que pagaron el AJD en los ejercicios de 2014 y en adelante, podrían reclamar la devolución de los ingresos indebidos directamente a la Hacienda de su Comunidad Autónoma, algo similar a lo que ocurre con las prestaciones por maternidad. Al tratarse de un pago indebido, según ratica el Supremo, y al no haber prescrito, las comunidades autónomas devolverán automáticamente el importe pagado, y lo harán sin coste para sus arcas, ya que lo cargarán en seguida a los bancos, según asegura el sindicato de los técnicos de hacienda, Gestha.

Aquellos que pagaran el impuesto hace más de cuatro años, el derecho no prescribe, pero no es posible solicitarlo directamente a Hacienda. En ese caso, para iniciar el proceso de reclamación es necesario reunir la documentación: la escritura de préstamo hipotecario cuyos gastos se pretendan reclamar y las facturas de notaría, registro de la propiedad, tasación del inmueble, gestoría e impuestos pagados. Después, hay que redactar un documento de reclamación dirigido a la entidad bancaria solicitando los importes abonados. Es importante realizar un requerimiento fehaciente a la entidad correcta, ya que debido a las absorciones entre bancos pueden desatender la reclamación. En el caso de haber cambiado de banco la hipoteca, este escrito debería dirigirse a ambas entidades.

 

 

¿QUÉ COSTES SE PUEDEN RECLAMAR A LOS BANCOS? Esta sentencia reconoce, que tal y como recoge la ley y ampara la Constitución, son los bancos quienes deben pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Asimismo, la jurisprudencia europea ya ha reconocido el derecho de los usuarios a que se devuelva el pago indebido de las cláusulas suelo, las cláusulas de vencimiento anticipado y las hipotecas multidivisas.

Además, es posible reclamar otros gastos de formalización de la hipoteca como los importes derivados del pago de notaría, el registro de la propiedad y la gestoría, la comisión de apertura y la tasación de la vivienda. A estas, se añaden las cláusulas abusivas IRPH que aún "están pendientes", si bien "los juzgados están dando la razón al consumidor", asegura el despacho Arriaga Asociados. Más allá de estos costes, señala el abogado y economista Ruiz de Arriaga que la ley reconoce abuso en la renuncia al derecho de excusión de los avalistas, por lo que los avalistas pueden oponerse a la reclamación del banco hasta que se acredite la insolvencia del deudor ado.

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