La 'moda' de convertir locales en viviendas se abre camino en Salamanca

Local vacío en Salamanca.

La crisis del alquiler de locales, con miles de ellos vacíos durante años, anima a propietarios a hacer los trámites para el cambio de uso.

Convertir un local comercial vacío en vivienda es 'tendencia' en el mercado inmobiliario. Un paso que muchos propietarios dan por las buenas perspectivas del alquiler de pisos, muy diferentes a la atonía del alquiler de locales, algo acentuado por las posibilidades del alquiler turístico. Todas esas condiciones se dan en Salamanca, donde el cambio de uso se abre camino y han empezado a aflorar los primeros que se atreven.

 

En los últimos meses, han empezado a llegar al área de urbanismo del Ayuntamiento de Salamanca peticiones para acometer el cambio de uso de locales comerciales a vivienda; y también hay un caso para convertir un establecimiento hotelero en bloque residencial, como ya informó este medio. Los expedientes con las correspondientes solicitudes de licencia han pasado ya por la comisión informativa, aunque su 'viaje' por la administración ha sido tortuoso: hasta seis meses de trámites con modificaciones de proyecto para cumplir con la normativa.

 

 

3.000 locales vacíos

 

Pero, ¿por qué un propietario se plantea la complicación de un proceso así? Detrás de la aparición de los primeros casos está la crisis del alquiler de locales en Salamanca. Según los datos municipales, uno de cada cuatro locales comerciales de la capital está vacío: 3.000 repartidos por toda la ciudad no alberga negocio ni oficina alguna. De los 24.344 locales existentes, sólo 10.811 están activos y listos para acoger actividades económicas. Y de esos más de 10.000 locales preparados, 4.656 son locales comerciales y otros 1.658 son oficinas; y 2.722 son locales inactivos. Son propiedades por los que sus dueños pagan los impuestos correspondientes cada año y que, sin inquilinos, no son rentables.

 

Tener un local vacío es caro, y en Salamanca hay muchos porque sólo funcionan aquellos de las calles más comerciales: Toro y Zamora y las calles entre ellas, Rúa Mayor, entorno de la Plaza Mayor... Sólo aquí hay buenas rentas y clientes, como las grandes marcas de moda, que han puesto sus exclusivas sedes en edificios históricos o con solera. Para el resto, la situación es difícil. "La tendencia en los locales comerciales es a la baja, hay muchos vacíos y el mercado está parado porque los bancos están cerrando oficinas y las grandes marcas ya tiene sus sedes", explica el presidente de los constructores, Juan Manuel Gómez. Efectivamente, los bancos, antes buenos clientes de locales, están reduciendo sus redes de oficinas, y al margen de la banca y la ropa, sólo queda la opción de quien quiere abrir un bar. El resultado es que muchos locales se pasan años sin inquilino. Y es entonces cuando los propietarios se plantean otras opciones.

 

 

La normativa

 

En el caso de convertir en vivienda un local, todo empieza por solicitar un cambio de uso. Para ello, hay que pedir la licencia correspondiente y acompañar de un proyecto que cumpla los requisitos para convertir lo que era una superficie comercial en residencial. Con los casos de Maldonado Ocampo y Padre Manjón, y el del hotel junto a la torre del Clavero, nos podemos hacer una idea de la coplicación.

 

 

La normativa exige cumplir con una serie de requisitos que garanticen la habitabilidad. Para empezar, la fachada mínima del local es de tres metros, al altura libre mínima es de 2,50 metros y sólo se pueden transformar en vivienda locales de al menos 38 metros cuadrados. Se considera como vivienda mínima aquella que cuenta con, estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo, con una superficie mínima, aunque si se pretende realizar un estudio, es decir, una única habitación con funciones de salón-comedor-cocina-dormitorio más el baño, es menor: 25 metros cuadrados.

 

Hay que atribuir a cada estancia de la nueva vivienda, en función de su uso, un porcentaje de iluminación y ventilación. La normativa incluye limitaciones para hacer vivienda por debajo del nivel de suelo, marca tamaño mínimo de puertas, porcentajes de iluminación y ventilación en función del tamaño de cada habitación... Pero lo más importante es que se considera obra nueva, con lo que tiene que ir con licencia, cumplir el Código Técnico de Edificación y afecta al cómputo de habitabilidad de la comunidad de la que forme parte.