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A mi juicio

Sergio Castro González @sergiocastro_3
El blog de Sergio Castro González en Tribuna

Gastos hipotecarios en Valladolid ¿Qué van a devolver los bancos?

Gastos hipoteca detail

Hace ya tiempo de la publicación de la famosa Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, que declaraba la nulidad por de una cláusula abusiva de un préstamo bancario con garantía hipotecaria correspondiente a los gastos de formalización de hipoteca.

Desde entonces, han sido muchas Audiencias Provinciales las que se han pronunciado acerca de la nulidad de estas cláusulas y sobre a quién corresponde pagar los gastos de formalización de hipoteca, es decir, gastos de notaría, registro de la propiedad, gestoría, tasación, impuestos, etc. Sin embargo, no ha sido hasta el pasado mes de enero cuando se ha pronunciado la Audiencia Provincial de Valladolid, en su Sentencias de 10 y 12 de enero de 2018, fijando los criterios a seguir en esta materia en nuestra ciudad.

 

Este tipo de cláusulas cargan todos los gastos que se devengan -tanto presentes como futuros- por la formalización del préstamo. En las recientes resoluciones judiciales la Audiencia Provincial de Valladolid ha afirmado “que razonablemente no puede pensarse que dicho banco hubiera podido esperar que, en un trato leal y equitativo con su cliente en el marco de una negociación individualizada, éste hubiera aceptado dicha cláusula en su integridad”.

 

Y añade acerca de la cláusula sobre gastos hipotecarios, “ocasiona así al cliente consumidor, un desequilibrio importante, que razonablemente no hubiera aceptado en el marco de una negociación individualizada, y se trata de una estipulación que bien puede, ser subsumida dentro del catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas”. Es por ello, que confirma la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia, que declaró la nulidad por abusiva de la cláusula sobre gastos hipotecarios.

 

Sin embargo, la Audiencia señala que pese a que “la cláusula abusiva sea expulsada del contrato y tenida por no puesta no significa, el que el empresario predisponente deba asumir sin más el pago de todos los gastos contemplados en dicha cláusula”.

 

Por tanto, la Sentencia fija una serie de criterios en función de a quién beneficia el pago de los gastos abonados con carácter previo y únicamente por el consumidor, si al banco, o al cliente.

 

Así las cosas, respecto a los gastos notariales y de gestoría, entiende el Tribunal que benefician a ambas partes por lo que deben ser soportados por mitad (50%). No ocurre así con el gasto de Registro de la Propiedad, puesto que la inscripción de la hipoteca no se inscribe a favor de ambas partes, sino del banco, por lo que este deberá asumir la totalidad del gasto (100%).

 

Y por último, respecto al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que resulta ser la partida más cuantiosa de los gastos hipotecarios asumidos por el consumidor, deberá ser asumido en su totalidad por este último (100%), no porque el abono del impuesto le benefie, sino por ser el sujeto pasivo del impuesto, quien está obligado al pago.

 

Este último criterio respecto al pago del Impuesto ha sido muy controvertido entre las diversas Audiencias Provinciales, no obstante el propio Tribunal Supremo ha avalado la tesis mantenida por la Audiencia Provincial de Valladolid, y en una reciente Sentencia ha dictaminado que el obligado al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) es el consumidor y no el banco.

 

Pese a todo, no cabe duda del gran avance que ha supuesto en Valladolid la emisión de las primeras Sentencias de la Audiencia en esta materia, puesto que ahora los consumidores ya saben a ciencia cierta qué cantidad recuperarán por los gastos hipotecarios: El 50% de los gastos de notaría y gestoría y el 100% de los gastos del Registro de la Propiedad.

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